منتدى العلوم القانونية و الإدارية
 

منتدى العلوم القانونية و الإدارية

منتدى البحوث و المحاضرات والكتب و المكتبات الخاصة بطلبة العلوم القانونية و الإدارية
 
الرئيسيةاليوميةس .و .جبحـثقائمة الاعضاءالمجموعاتالتسجيلدخول
.

منتدى العلوم القانونية و الإدارية :: قسم السنة الثالثة :: منتدى المحاضرات القانونية للسنة الثالثةشاطر | 
 

 أحكام عقد البيع في التقنين المدني الجزائري

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
حبيب عبد السلام
عضـو جديــد


ذكر
عدد الرسائل : 7
العمر : 54
البلد : بسكرة الجزائر
تاريخ التسجيل : 07/04/2011

""
"مُساهمة"موضوع: أحكام عقد البيع في التقنين المدني الجزائري   ""الخميس أبريل 07, 2011 6:44 pm

لمبحث الثالث
أحكام عقد البيع
يقصد بأحكام عقد البيع تلك الالتزامات الناشئة بموجب هذا العقد ، أي التزامات كل من البائع والمشتري ،
وسنتناول هذا المبحث في مطلبين نخصص المطلب الأول لالتزامات البائع ، بينما نخصص المطلب الثاني
لالتزامات المشتري
المطلب الأول : التزامات البائع في عقد البيع
إذا نشأ عقد البيع صحيحا بأركانه وشروطه التي سبق تفصيلها نشأت في ذمة البائع الالتزامات
التاليــة :
ـ الالتزام بنقل الحق المبيع والتسليم
ـ الالتزام بالضمــان
الفرع الأول : الالتزام بنقل الحق المبيع والتسليم
أولا : الالتزام بنقل الحق المبيع :
أن أول التزام يلتزم به البائع قبل المشتري هو التزامه بنقل الحق المبيع ، وذلك ما نصت عليه المادة 351
من القانون المدني الجزائري حيث بينت من خلال تعريف عقد البيع أنه عقد يلتزم بمقتضاه البائع أن ينقل
للمشتري ملكية شيء أو حقا ماليا آخر ، وإذا كان نقل الحقوق الشخصية يكون بتمكين المشتري من سند
هذه الحقوق بالتنازل لفائدته فأن نقل الأِشياء تختلف من المنقولات إلى العقارات
01 ـ نقل الحقوق المنقولة :
إن المنقولات إما أن تكون معينة بذاتها أو معينة بنوعها وإلا فلا ينعقد عقد البيع بشأنها أصلا طبقا
للمادة 94 من القانون المدني الجزائري في فقرتها الأولى التي تنص على : (إذا لم يكن محل الالتزام معينا
بذاته ، وجب أن يكون معينا بنوعه ومقداره ، وإلا كان العقد باطلا ).
ويختلف الالتزام بنقل الحق المنقول بحسب ما إذا كان معينا بذاته أو بنوعه
ا ـ انتقال ملكية الشيء المبيع في المنقول المعين بالذات
ان عقد البيع ينشئ التزاما بنقل ملكية المبيع في ذمة البائع ، وهذا الالتزام ينفـذ بمجرد انعقـاد
العقد بحكم القانون في حالة ما يكون المبيع عبارة عن منقول معين بالذات ودون حاجة لإتباع أي إجـراء
لنقل الملكية ، وعليه سنتناول في هذا العنصر انتقال الملكية فورا بمجرد تمام العقد ، ثم انتقال الملكية فيما
بين المتعاقدين ، وأخيرا انتقال الملكية في البيع الجزاف.
* انتقال الملكية فورا بمجرد تمام العقد :
تنص المادة 165 من القانون المدني الجزائري على أن ( الالتزام بنقل الملكية أو أي حــق عيني
آخر من شأنه أن ينقل يحكم القانون الملكية أو الحق العيني ، أذا كان محل الالتزام شيئا معينا بالذات يملكه
الملتزم ، وذلك مع مراعاة الأحكام المتعلقة بالإشهار العقاري) ، وعليه فأن الملكية تنتقل من البائــع إلى
المشتري بمجرد العقد إذا كان الشيء المبيع منقول معين بالذات يملكه البائع ، ومعنى ذلك أن التزام البائع
بنقل المبكية ينفذ فورا بمجرد نشأته بحكم القانون .
ويتضح من خلال ذلك ضرورة توافر شرطين لكي تنتقل ملكية المنقول أو الحق العيني محـل البيع
بمجرد العقد وهما :
الشرط الأول : أن يكون الشيء معينا بالذات
ان الحق العيني وهو سلطة مباشرة على شيء لا يتصور إلا على شيء معيـــن بالذات ، فلا يتصور أن
يكتسب المشتري حقا عينيا على شيء معين بنوعه فقط ، ومن أمثلة عدم التعيين بالذات أن يتم البيع مع
خيار التعيين ، وفيه يكون التزام البائع تخييريا ، ويشمل محله أشياء متعددة ، وتبرأ ذمته إذا أدى واحـدا
منها ، كأن يلتزم البائع بنقل ملكية منقول معين بالذات أو منقول آخر معين بالذات ، إذ ورغم أن الشيئيـن
معينين بالذات الا أن محل الالتزام لا يتحدد إلا باستعمال خيار التعيين ، ويكون باستعمال هذا الخيار أثــر
رجعي ، ويترتب على ذلك أن المشتري يصبح مالكا للمنقول الذي وقع عليه الخيار من وقت التعاقد ، لا من
وقت استعمال الخيار مادام ذلك المنقول كان معينا بالذات وقت العقد( ).

الشرط الثاني : أن يكون المبيع مملوكا للبائع :
أي أن يكون البائع صاحب الحق المبيع وهذا بداهة ، لآن فاقد الشيء لا يعطيه ، ومع ذلك نلاحـظ
أثر قاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية ، ومؤداها أن من يشتـري المنقـول من غير مالكه ويتسلمـه
معتقدا أنه اشتراه من مالك ، فأنه يكتسب ملكيته لا باعتبارها أثرا ترتب على البيع بذاتـه ولكن باعتبارها
أثرا ل لواقعة مركبة يدخل هذا المبيع في عناصرها ، ويسمى بالسبب الصحيح وذلك بجانب الحيازة وحسن
النية ، وقد بينت المادة 835 من القانون المدني الجزائري ذلك حيث نصت على : ( من حاز بسند صحيح
منقولا أو حقا عينيا على المنقول أو سندا لحامله فأنه يصبح مالكا له اذا كان حسن النية وقت حيازته . ..)
ويخلص من ذلك أنه متى كان البيع منقولا معينا بالذات ومملوكا للبائع فأنه يترتب على عقد البيع
التزام البائع بنقل الملكية ثم ينقضي هذا الالتزام تلقائيا فور التعاقد ، ويترتب على نقل الملكية فور التعاقـد
النتائج التالية :
ـ يكون للمشتري حق التصرف في المبيع بمجرد التعاقد ولم لم يتسلم المبيــع.
ـ يكون للمشتري الحق في ثمار المبيع ونمائه بمجرد التعاقد ولو لم يتسلم المبيع.
ـ يكون للمشتري أن يسترد المبيع عينا من بين موجودات تفليسة البائـــع( ).
ـ على المشتري تحمل مصروفات حفظ المبيع وصيانته والتكاليف المفروضة عليه من وقت انتقال الملكية
إليه وذلك ما نصت عليه المادة 389 من القانون المدني الجزائري .
ـ تنتقل ملكية المبيع من البائع إلى المشتري لا في حق المتبايعين وحدهما بل أيضا في حق ورثة ودائني
كل منهما ، فلا يصبح لورثة البائع أو دائنيه أي حق على الشيء المبيع ، بينما يؤول الشيء إلى ورثــة
المشتري الذي يجوز لدائنيه التنفيذ سواء في يده أو في يد ورثتـه ( ).
* انتقال الملكية فيما بين المتعاقدين :
تنتقل الملكية بمجرد تمام العقد أولا فيما بين المتعاقدين ، فأن الملكيــة تنتقل من البائــع إلى
المشتري الذي يجوز له أن يبيع المنقول مرة أخرى إلى مشتري ثاني ولو لم يكن قد تسلمه من البائــع ،
وتنتقل الملكية في هذه الحالة من المشتري الأول إلى المشتري الثاني وليس من البائع إلى المشتري الثاني
ويترتب على نقل المنقولات المعينة بذاتها أنه بمجرد العقد يحق للمشتري التصرف في المبيع ولو
قبل أن يتسلمه ، كما له الحق في ثماره ويستثنى من انتقال الملكية المنقول المعين بذاتــه بمجرد العقد
حالتان وهما :
ـ الحالة الأولى : حالة بيع الأشياء المستقبلية وهذا ما أكدته المادة 92 من القانون المدني الجزائري حيث
نصت على : (يجوز أن يكون محل الالتزام شيئا مستقبلا ومحققا غير أن التعامل في تركة إنسان على قيـد
الحياة باطل ولو كان برضاه إلا في الأحوال المنصوص عليها في القانون ).
ـ الحالة الثانية : البيع بالتقسيط حيث أن قاعدة انتقال الملكية أو الحق العيني بمجرد العقد ليست آمرة إذ
يجوز الاتفاق على مخالفتها فيمكن الاتفاق على تأخير انتقال الملكية بإضافته إلى أجل واقف أو بتعليقه على
شرط واقف كتعليق انتقال الملكية على الوفاء بكامل الثمن ، ومتى قــام المشتري بالوفاء بكامــل الثمن
اعتبرت الملكية كأنها انتقلت إليه من وقت العقد وذلك نتيجة للأثر الرجعي لتحقق الشرط.
وقد نصت المادة 363 من القانون المدني الجزائري في فقرتها الأولى على أنه إذا كان ثمن المبيع
مؤجلا جاز للبائع أن يشترط أن يكون نقل الملكية إلى المشتري موقوفا على دفع الثمن ولو تم تسليـــم
الشيء المبيع.
كما نصت الفقرة الثالثة من نفس المادة على أن المشتري إذا وفى جميع الأقساط يعتبـر أنه تملك
الشيء المبيع من يوم البيع، أما اذا تخلف المشتري عن الوفاء بكامل الثمن ، يكون للبائــع حق الفسخ
ويسترد المبيع من المشتري مقابل إعادة الأقساط المدفوعة له ، وللبائع كذلك الحــق في طلب التعويض
وهذا ما جاءت به المادة 119 من القانون المدني الجزائري في فقرتها الأولى حيث نصــت على أنه (في
العقود الملزمة للجانبين ، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد اعذراه المديــن أن
يطالب بتنفيذ العقد أو فسخه مع التعويض في الحالتين إذا اقتضى الحال ذلك ) .
* انتقال الملكية في البيع الجزاف :
تنص المادة 362 من القانون المدني الجزائري في فقرتها الثانية على أنه ( يعتبر البيع جزافا ولو
كان تعيين الثمن موقوفا على تحديد قدر الشيء المبيع ) ، وبالتالي فإذا كان الشـيء مما يوزن أو يكال أو
يقاس أو يعد ولكن البيع لا يحتاج إلى تقدير بل هو معين بالذات فأن البيع هنا جزافا حتى ولو احتاج الثمن
الى تقدير ، وبمعنى آخر فأن البيع يعتبر جزافا إذا كان المبيع والثمن محددين دون حاجة إلى تقدير ما ، أي
بيع أشياء معينة بذاتها بصرف النظر عن مقدارها رغم أنها من الأشياء التي يحصل تعيينها عادة بتقديرها
سواء بالعدد أو بالوزن أو الكيل أو المقياس.
أما فيما يخص انتقال الملكية في البيع الجزاف ، فأنها تنتقل بمجرد انعقاد العقد وفقا لما نصت عليه
المادة 362 السابق ذكرها في فقرتها الأولى والتي جاء فيها ( تنتقل الملكية في البيع الجزاف إلى المشتري
بنفس الطريقة التي تنتقل بها ملكية الشيء المعين بالذات ).
ب ـ انتقال ملكية الشيء المبيع في المنقول المعين بالنوع :
تنص المادة 166 من القانون المدني الجزائري أنه إذا ورد الالتزام بنقل حق عيني على شـيء لم
يعين إلا بنوعه ، فلا ينتقل الحق إلا بإفراز هذا الشيء ، وإذا لم يقم المدين بتنفيذ التزامـه جاز للدائن أن
يحصل على شيء من النوع ذاته على نفقة المدين بعد استئذان القاضي ، كما يجوز أن يطالب بقيمة
الشيء من غير إخلال بحقه في التعويض.
ويتضح لنا أن ملكية الشيء المعين بنوعه فقط لا تنتقل إلا بعد اتخــاذ إجراء معين وهو الإفراز ،
والذي يقصد به تعيين قدر من الأشياء المثلية بذاتها ، وذلك عن طريق فصله عن سائر الأشياء التي تكون
معه نوعا واحدا( ) .
وكذلك يعرف الإفراز أنه تجنيب البائع شيئا من نفس النوع الذي التزم ببيعـه ، وذلك بقصد اعتبار
ما تم تجنيبه هو الشيء المبيع ( )، وعن طريق الإفراز يصبـــح المبيع معينا بالذات ، وقد يقتضي ذلك
تقديره التقدير المتناسب مع طبيعته كالوزن ، العدد ، الكيل أو القياس.
ولا يشترط أن يتم الإفراز في حضور المشتـري ، ويجب أن يتم في الوقت المتفـق عليه أو على
الأكثر عند التسليم ، وأن يتم في المكان المتفق عليه ، وإذا لم يكن هناك اتفاق على ذلك فلا يلزم أن يتـم
الإفراز في مكان معين ، بل وجب أن يتم في مكان التسليم لكونه مقدمة التسليم .

والإفـراز ليس له أثـر رجعي ، يعود إلى وقت الاتفـاق ، وبالتالي فأن وقت انتقــال ملكيــة الشيء
المعين بنوعه هو وقت إفرازه ، وذلك على أساس أن الحق العيني على شيء من الأِشياء لا يرد إلا إذا كان
الشيء معينا بذاته ( ).
وإذا لم يقم البائع بعملية الإفراز ، جاز للمشتــري أن يحصل على شيء من النوع ذاته على نفقة
البائع المدين ، وذلك بعد أن يكون قد حصل على إذن القاضي بذلك ، هذا إذا كان يحتمل نوع من البطء في
تنفيذ الالتزام ، أما إذا كان المشتري في حالة لا تحتمل الإبطاء كان له أن يحصل على شيء من النوع ذاته
دون استئذان من القاضي ، ولكن بشرط أ، يكون قد أعذر البائع بذلك ( ).
02 ـ نقل الحقوق العقارية :
لا ينعقد البيع الوارد على العقار انعقادا صحيحا إلا إذا استوفى ركن الشكلية كركن رابع بالإضافة
إلى الأركان الأخرى المعروفة من رضا ومحل وسبب ولذلك فهو ليس عقدا رضائيــا كما هو في بيـع
المنقولات بل هو عقد شكلي أي عقد رسمي ، هذه الشكلية تتمثل في التوثيق إذا يجب أن يحـرر البيـع العقاري في وثيقة رسمية من طرف الموثق ، وإذا لم يستوفي العقد ذلك كان باطلا بطلانا مطلقا( ) .
وبعد انعقاد العقد انعقادا صحيحا ، فأن الملكية لا تتم إلا بإجراء التسجيل لدى مصلحــة التسجيل
والطابع ، وأخيرا شهره في مجموعة البطاقات العقارية لكي يرتب أثره العيني وهو نقل الملكية، إذ لا ينتقل
الحق العقاري المبيع إلى المشتري بمجرد انعقاد العقد انعقادا صحيحا ولو كان العقار معينا بالذات ومملوكا
للبائع ، وكذلك لا ينتقل بإفرازه وتعيينه بالذات إن كان العقار معينا بالنوع ، لأن التصرفات التي يـراد بها
إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله يجب شهرها ، وليس للتصرفات
غير المشهرة من أثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن .
وقد تضمنت الماد ة 793 من القانون المدني الجزائري وجوب الشهر في البيع العقاري حيث جاء
فيها Sad لا تنقل الملكية والحقوق العينية الأخرى في العقار سواء كان ذلك بين المتعاقدين أم في حق الغير
إلا إذا روعيت الإجراءات التي ينص عليها القانون وبالأخص القوانين التي تدير مصلحة شهر العقار).
ا ـ تعريف الملكية العقارية
عرف المشرع الجزائري بنص المادة 27 من القانون رقم 90/25 المؤرخ في 18 نوفمبر 1990
المتضمن التوجيه العقاري بأن الملكية العقارية الخاصة هي حق التمتع والتصرف في المـال العقـاري أو
الحقوق العينية من أجل استعمال الأملاك وفق طبيعتها أو غرضها ، كما أوردت المادة 674 من القانـون
المدني الجزائري تعريف الملكية العقارية بأنها حق التمتع والتصرف في الأشياء بشرط أن لا يستعمــل
استعمالا لا تحرمه القوانين والأنظمة.
فالملكية العقارية إذا لا تعدو أن تكون سلطة مباشرة لصاحب العقار الذي يستطيــع بموجبها أن
يستعمله ويشغله ويتصرف فيه ضمن حدود القوانين والأنظمة المعمول بها وبالتالي فأن انتقال الملكيــة
العقارية معناه انتقال تلك السلطة من شخص لآخر وفقا للقانون.
والعقار هو الشيء الثابت المستقر الثابت في مكانه ، غير قابل للنقل منه إلى مكان آخــر بدون
تلف ( )، وقد عرفه المشرع الجزائري في المادة 683 من القانون المدني بأنه كل شيء مستقـر بحيزه
وثابت فيه ، ولا يمكن نقله منه دون تلف ، وكل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول.
ب ـ أنواع العقارات
العقارات ثلاث أنواع وهي العقارات بطبيعتها ، العقارات تبعا لموضوعها ، والعقارات بالتخصيص
* العقارات بطبيعتها:
هي كل الأشياء المادية التي يكون لها بالنظر إلى كيانها موقع ثابت غير متنقل فتشمل بذلك الأرض
وما يتصل بها على وجه الاستقرار من مباني ونباتات وأشجار.
* العقارات بحسب موضوعها :
عرفت المادة 984 من القانون المدني الجزائري العقارات بحسب موضوعها اذ نصت على أنه
يعتبر مالا عقاريا كل حق عيني على عقار بما في ذلك حق الملكية ، وكذلك كل دعوى تتعلق بحق عيني
على عقار.
فالحقوق العينية الأصلية وهي التي لا تستند في وجودها إلى حقوق أخرى كحق الملكية وحق
الانتفاع وحق الارتفاق وحق الاستعمال ، والحقوق العينية التبعية وهي التي تسند في وجودها إلى حـق
شخصي لضمان الوفاء به كالرهن الرسمي والرهن الحيازي وحق التخصيص وحقوق الامتياز ، وتعتبـر
عقارا إذا كان موضوعها عقارا ، غير أنها تعتبر منقولا إذا كان موضوعها منقولا.
* العقارات بالتخصيص
ان العقارات بالتخصيص هي منقولات منحت على سبيل المجاز صفة العقار لأنها معدة لخدمة عقار
أو استغلاله أو مخصصة له.
ولهذا جاء في الفقرة الثانية من المادة 683 القانون المدني الجزائري تعريفا لها حيث نصت على
( غير أن المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه ، رصدا على خدمة هذا العقار أو استغلاله يعتبر
عقارا بالتخصيص ).
وفكرة العقار بالتخصيص هي فكرة وردت في القانون من طريق الافتراض أو الحيلة القانونيــة
توصلا إلى شمول أحكام العقار على المنقولات التي أعدت لخدمته أو استغلاله لتأمين الاستمرار بخدمته أو
باستغلاله ومنعا لما يترتب على بقاء طبيعتها المنقولة من أحكام وفصلها عن العقار المرصدة لخدمته وهذا
يعرقل أو يعطل منفعة العقار أو استغلاله( ).
وليصبح المنقول عقارا بالتخصيص وضع القانون أربعة شروط وهي :
ـ أن يكون لدينا منقولا بطبيعته وعقارا بطبيعته.
ـ أن يكون مالك العقار هو مالك المنقولات في الوقت نفسه.
ـ أن توجد هذه المنقولات لخدمة العقار.
ـ توفر الرغبة لدى مالك العقار في أن يخلق رابطة بين المنقول والعقار.
ج ـ شروط العقد الرسمي الناقل للملكية
عرفت المادة 324 من القانون المدني الجزائري العقد الرسمي بأنه عقد يثبت فيه موظف عام أو
ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة ما تم لديه أو ما تلقاه من ذوي الشأن وذلك طبقا للأشكـال
القانونية وفي حدود سلطته واختصاصه.
والعقود الرسمية نوعان وهي :
ـ العقود التعاقديـة : ويوجب فيها توافر إرادتين متبادلتين أي إيجاب من طرف وقبول من الطرف الآخر .
ـ العقود التصريحية : ويقتصر فيها دور الموثق على استقبال التصريح ويحرر بشأنه عقد في قالب رسمي
متى كان هذا التصريح غير مخالف للقانون ، مثل طلب إعداد فريضة .
أما بشأن العقد الرسمي الناقل للملكية فيشترط فيه ما يلي :
ـ أن يكون العقد محررا أمام الموثق بالنسبة للعقارات التابعة للأفراد ، وبمعية مدير أملاك الدولة بالنسبة
للعقارات التابعة للدولة.
ـ أن يكون مكرسا لاتفاق الطرفين أي أن يتطابق الإيجاب والقبول حول جميع المسائل الجوهريــة في
العقد.
ـ أن يكون مبرما بين طرفين يحوزان أهلية التعاقد أي أن يكونا بالغين سن الرشد وغير محجور عليهما.
ـ أن يحتوي على أصــل الملكيـة بذكر أٍسمـــاء المالكين السابقين وعند الإمكان صفة وتاريــخ
التحويلات المتتالية.
ـ أن يكون محددا للعقار تحديدا نافيا للجهالة من ناحية موقعه ، رقمه ، مساحته ، ومعالمه الحدودية.
ـ أن يراعى فيه الإجراءات الشكلية المنصوص عليها في القانون.
ـ أن يسجل لدى مصلحة التسجيل والطابع .
ـ أن يشهر في المحافظة العقاري كي ينتج العقد أثره العيني المتمثل في نقل الملكية .
ـ أن يوقع من قبل الموثق محرر العقد بمعية الطرفين المتعاقدين والشهود.
وشهود العقد الرسمي ثلاثة أنواع وهم :
ـ شهود التعريف أو شهود الإثبات أو التأكيد وهم الشهود الذين يضمنون هوية المتعاقدين ، وحضورهما
في العقد ليس واجبا إلا إذا كان الموثق يجهل هوية الأطراف ، ويكثر اللجوء إليهم في حالـة عدم حيازة
طرفي العقد ما يثبت حالتهما المدنية وكان الموثق لا يعرفهما وذلك ما نصت عليه المادة 324 مكرر/2 في
فقرتها الثالثة والتي جاء فيها ( وفضلا على ذلك ، إذا كان الضابط العمومي يجهل الاسم والحالة والسكن
والأهلية المدنية للأطراف ، يشهد على ذلك شاهدان بالغان تحت مسؤوليتهما ).
ـ شهود العدل أو شهود العقد وهم الذين يساهمون في إنشاء العقد وتكوينه ، وشهادتهم واجبة في العقود
تحت طائلة البطلان أعمالا بنص المادة 324 مكرر /3 من القانون المدني الجزائري.
ـ شهود التشريف وليس لهم أي قيمة قانونية في العقد ( ).
د ـ الشهر العقـاري
وهو يعني إعلام الغير بما يرد على العقار من حقوق عينية لضمان الثقة في المعاملات العقارية ،
لأن بواسطته يتم الإعلان عن التصرفات التي ترد على العقارات.
والشهر عبارة عن وسيلة لإعلان وشهر التصرفات المتعلقة بالحقوق العقارية الأصليـة ( حق
الملكية وما يتفرع عنها كحق الارتفاق وحق الانتفاع) .
وأما بالنسبة للحقوق العينية التبعية كالرهن والتخصيص والامتياز ، فلا تخضع لإجراءات الشهر
أي التسجيل وإنما لمجرد القيد الذي يقتصر على إثبات البيانات الجوهرية الواردة في التصرف ، وهـي
بيانات تهم صاحب المصلحة لإثبات مبلغ الدين والعقار المثقل بالتأمين واسم الدائن والمديـن وغيرهما.
والشهر العقاري نظامان شخصي وعيني
ـ نظام الشهر العقاري الشخصي :
يقوم نظام الشهر الشخصي للعقارات والحقوق العينية على إنشاء سجل عام أو سجلات محلية في
مختلف أقاليم الدولة ، ويتكوم السجل من قوائم لأسماء المتصرفين بحيث يمكن للمشتري في عقد البيع أن
يطلع من خلال تقرير يعده له المكلف بالسجل بناء على طلبه على جميع التصرفات التي قام بها صاحـب
العقار وبذلك فدور هذا النوع من النظام هو إعلان التصرفات القانونية العقارية وكذلك إثقال ملكية العقارات
والحقوق العينية الأخرى دون النظر الى ما قد يشوب هذه التصرفات من عيوب ، كأن يكون العقـد باطلا
بطلانا نسبيا أو مطلقا ، وهذا ما يشكل عيبا من عيوب نظام الشهـر الشخصي إذ تظل مصلحة المشتـري
مهددة دون ضمان متى ثبت بطلان العقد.
ـ نظام الشهر العقاري العيني :
لا يقوم هذا النظام على أساس شهر التصرفات بأسماء القائمين بها ، بل يتم على أٍساس العقـار
ذاته أي أن السجل العقاري يكون مقسما على أساس العقارات بحسب موقعها ، فتكون لكل عقار صفحة أو
بطاقة خاصة به تسجل فيها كل ما يتعلق الحقوق التي ترد عليه وبذلك فأن التسجيل يكــون مستقلا عن
التصرف الذي أنشأ على عاتق المالك السابق أي أن الشهر هنا هو الذي ينقل الحق لا التصرف الذي قام به
البائع والمشتري ، ومنه تكون مهمة التسجيل العيني نقل الحق العيني لا مجرد إعلان التصرف ، ونظــام
الشهر العقاري العيني يحقق ضمانات بالنسبة للمتعاقدين أو للغير لذلك نجد المشرع قد تبناه من خلال عدة
نصوص قانونية .
ويترتب على عدم التسجيل في بيع العقار عدم انتقال ملكية العقار حتى ولو كان موثقا ، ولا يترتب
في عقـد البيع العقاري في القانـون الجزائري عقد شكلي يلزم توثيقه ، ينشئ التزامات بين المتعاقدين ،
لكن الأمر العيني وهو نقل الملكية يتأخر إلى تاريخ الشهــر ، وإذا توالت البيوع على عقــار واحد فأن
المشتري الأخر لا يستطيع تسجيل عقده إلا إذا كانت عقود المشترين السابقيـن عنه مسجلــة هي أيضا
وللمشتري الآخر أن يطالب البائع الأصلي مباشرة بتيسير إجراءات التسجيل وذلك باعتباره خلفا خاصــا
للمشتري الأول تنتقل إليه حقوقه ، أما إذا تزاحم المشترون فأن القاعــدة هي التفضيل بينهم على أساس
الأسبقية في التسجيل لا على أساس انعقاد البيع وتوثيقه( ).
ثانيـا : التزام البائع بالتسليم
تبدو أهمية التسليم كالتزام يقع على البائع في الأمور التالية :
ـ انتفاع المشتري الكامل بالشيء المبيع وبالتالي تحقيق الغاية من الشراء
ـ يقوم التسليم بدور كبير في استقرار ملكية الأشياء المعينة بذاتها للمشتري الذي استلمها ومن ثم يصبح
محصنا من قاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز .
ـ من المعروف في الأشياء المعينة بنوعها أن ملكيتها لا تنتقل إلا بفرزها ، وفرز المبيع يتــم عادة عند
التسليم ، وفي هذه الحالة تمتزج عملية التسليم بنقل الملكية للحق حتى تبدو أنها السبب لانتقال الملكية.
01 ـ تعريف التسليم وتحديد عناصره
تنص المادة 376 من القانون المدني الجزائري بأنــه يتم التسليم بوضــع المبيع تحت تصرف
المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يتسلمه تسلما ماديا مادام البائع قد أخبره
[انه مستعد لتسليمه بذلك .
ومن نص هذه المادة يتضح أن التسليم عبارة عن وضع الشيء المبيع تحت تصرف المشتري
بحيث يستطيع حيازته والانتفاع به دون أن يعرقل ذلك أي عائق حتى ولو لم يتم تسليمه تسليما ماديا.
ومن هذا التعريف للتسليم فأن عناصره تتمثل في :
ـ وضع الشيء المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون مانع .
ـ إعلام البائع للمشتري أن المبيع قد وضع تحت تصرفه.
02 ـ كيفية إتمام تسليم المبيع
التسليم إما أن يكون تسليما قانونيا أو تسليما حكميا.
ا ـ التسليم القانوني :
نصت المادة 376 السابق ذكرها أن التسليم القانوني يقع بتوافر عناصر التسليم التي سبق تحديدها
وذلك بوضع البائع للمبيع تحت تصرف المشتري بالطريقة التي تتفق مع طبيعته وكمثال على ذلك إذا كان
المبيع منقولا غير معين بالذات فأن تسليمه يتم عن طريق إفراز المبيع بحضور المشتري ودعوتـه لتسلمه
وإذا كان المبيع عبارة عن حق مالي كحق مرور أو كحق انتفــاع ، فيقع التسليم بقيام البائـــع بتسليم
المشتري سندات الحق المنشئ له ، وأن لم يوجد فيكون بترخيص البائع للمشتري في استعمال الحق مـع
تمكينه من ذلك بإزالة ما قد يحول بينه وبين استعمال حقه .
وبتوفر العنصر الثاني بإعلام البائع نفسه المشتري بوضع التسليم تحت تصرفه وذلك منعا لكل لبس
حول حقيقة علم المشتري بوضع المبيع تحت تصرفه .
ب ـ التسليم الحكمي :
يقوم التسليم الحكمي مقام التسليم القانوني ، ويتميز التسليم الحكمي عن التسليم القانوني في أنه
يتم بتراضي الطرفين البائع والمشتري باعتباره اتفاق أو تصرف قانوني ، ويقع هذا النوع من التسليم
بالاتفاق على أن المبيع قد تم تسليمه من البائع إلى المشتري.
والتسليم الحكم وفقا لما نصت عليه المادة 367 من القانون المدني الجزائر له صورتان وهما :
ـ الصورة الأولى : أن يكون المبيع في حيازة المشتري قبل البيع ، ثم يقـع البيع بعد ذلك ، وبالتالـي لا
حاجة إلى استيلاء مادي ليتم التسليم إنما يتطلب أن يتفق البائع والمشتري بعد عقد البيع على بقاء المبيع
في حيازة المشتري.
ـ الصورة الثانية : أن يبقى المبيع في حيازة البائع لا كمالك وإنما كمستأجر أو مستعير أو مودع عنده أو
مرتهن رهن حيازة ، ويلجأ الى هذه الطريق رغبة في اختصار الإجراءات اللازمة لتسليم المبيع للمشتري
ثم إعادته للبائع مرة أخرى ، فيقع الاتفاق بين المشتري والبائع على دوام حيازة البائع للشيء المبيع.
ج ـ محل الالتزام بالمبيع
محل الالتزام بالتسليم هو المبيع المتفق عليه في عقد البيع وبالتالي يجب أن يتـم تسليمه من قبل
البائع بالحالة التي كان عليها وقت إبرام عقد البيع وبالمقدار المحدد في العقد وكذلك ملحقاتـه التي تتبعه
* حالة المبيع
تنص المادة 364 من القانون المدني الجزائري على أن يلتزم البائــع بتسليم الشــيء المبيع
للمشتري في الحالة التي كان عليها وقت البيع.
ويتبين لنا من هذا النص القانوني أن البائع يلتزم بتسليم المبيع المتفق عليه بالحالــة التي كان
عليها وقت إبرام عقد البيع ، وهذه الحالة قد يتفق عليها وهنا يجب الأخذ يما اتفق عليه ، وأن لم يوجد في
العقد هذا الاتفاق ، يجب على البائع تسليم المبيع إذا كان منقولا معينا بذاته وفقا لصفاته وحالتـه التي كان
عليها وقت إبرام العقد ، وإذا كان أرضا فيجب تسليمها وفقا لما ذكر في العقـد كحدود ومساحة ، ومالها
من حقوق وما عليها من تكاليف عينية ومشتملات العين المبيعة.
أما إذا كان المبيع منقولا معينا بنوعه فقط فأن البائع يلتزم بتسليم شيء من درجة الشيء المتفق
عليه وان لم يكن هناك اتفاق ولم يمكن استخلاص ذلك من العرف أو من أي ظرف آخر ، فأن البائع يلتزم
بتسليم شيء من صنف متوسط وذلك ما نصت عليه المادة 94 من القانون المدني الجزائـري ، والعلة في
ذلك هو تحقيق العدالة والتوفيق بين البائع والمشتري.
والقاعدة أن البائع يلتزم بتسليم المبيع على حالته التي كـان عليها وقت إبرام العقد ، وبالتالي إذا
تسلم المشتري المبيع دون أن يعترض عليه وسكت مدة كافية لتعيين المبيع فأن سكوتـه يعني القبول على
أساس أن سكوته هذه المدة يعني أن المبيع سلم له وفقا للمواصفات المتفق عليها وقت إبرام العقـد ، أو
أن حالة المبيع ورغم عدم مطابقتها للمواصفات المتفق عليها ولكن المشتري قبل بذلك وتنازل عن حقـه
لكن اذا وقع اعتراض من المشتري وقت تسليم المبيع أو بعد معاينته بعد التسليم ، على التغيير في
حالة المبيع التي كانت عليها وقت إبرام العقد ، فأن البائع ملزم بان يقيم الدليل على عدم تغير المبيع وبأنه
على حالته التي كانت وقت إبرام عقد البيع على أساس أن البائع هو المدين بالتسليم ، وعلى المدين إثبات
براءته من الالتزام.
والتغيير الذي قد يطرأ على المبيع قد يكون ضارا بالمشتري وقد يكون نافعا وبالتالي يختلف الحكم
حسب كل حالة
ـ التغيير الضار بالمبيع :
إذا قام الدليل على مثل هذا التغيير ، فأنه يعتبر ضارا بالمشتري في نفس الوقت ، فيكون البائع
مسئولا عن هذا التغيير ، ويستوي في ذلك أن يكون راجعا إلى فعل البائع شخصيا أو فعل الغير ، وبالتالي
فالبائع ملزم بتنفيذ التزامه عينيا إذا كان في استطاعته وذلك بإزالة هذا التغيير الضار بالشيء المبيع أو أن
يتعرض لحق المشتري في الرجوع عليه بالتعويض أو مطالبته بفسخ العقد مع التعويض ، أما إذا كان
التغيير قد وقع بخطأ المشتري أو بفعله ، فعليه هو مغبة ذلك ، وليس له الحق في الرجوع على البائع.
ويعتبر البائع مسئولا عن تغير المبيع حتى ولو كان ذلك بفعل القوة القاهرة أو الحادث المفاجئ
على أساس أن التزام التزاما بتحقيق نتيجة ، ومن ثم فأن المبيع إذا هلك بقوة قاهرة قبل التسليم فأن تبعة
الهلاك تقع على البائع( ).
ـ التغيير المفيد للمبيع :
إذا حصل تغيير للمبيع وكان مفيدا له كأن تلحق بالعقار بعض الزيادة بسبب الالتصاق إذا كان بجوار
أحد الأنهار، فأن الزيادة تكون من نصيب المشتري دون مقابل إذا كان التغيير بسبب أجنبـي ، أما إذا كان
التغيير بسبب البائع كأن يدخل على المبيع تحسينات أو يقيم فيه بناء ، فللمشتري الحق في طلب إزالة ذلك
أو أن يطلب استبقاء التحسينات أو البناء مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة أو دفع مبلغ يساوي ما زاد في
ثمن المبيع بسبب هذه الأعمال.
* مقدار البيع
تنص المادة 365 من القانون المدني الجزائري على أنه ( إذا عين في عقد البيع مقدار المبيع كان
البائع مسئولا عما نقص منه بحسب ما يقضي به العرف ، غير أنه لا يجوز للمشتري أن يطلب فسخ العقد
لنقص في المبيع إلا إذا ثبت أن النقص يبلغ من الأهمية درجة لو كان يعلمهما المشتري لما أتم البيع ).
لكن قد يقع أن يكون المقدار المبيع المسلم للمشتري أقل مما حدد أو أن يكون أكثر مما اتفق عليه
فيكون لكل من البائع والمشتري حينئذ الحق في الرجوع على بعضهما حسب كل حالة كما يلي :
ـ حالة نقص المبيع
إذا اكتشف المشتري نقصا في المبيع وفقا للمقدار المتفق عليه في العقد ، يكون البائع مسئولا عما
نقص من المبيع ، إلا إذا وجد اتفاق على التسامح أو أن يكون العرف قد جرى بالتسامــح بهذا النقص ،
عندئذ لا يكون البائع مسئولا عن النقص ولا يكون المشتري له الحق في الرجوع عليه .
فحق المشتري بالرجوع على البائع ، لا يكون إلا حيث ينعدم الاتفـاق على النقص أو العرف الذي
يجري على التسامح بمقدار النقص ، وعلى وجه الخصوص إذا كان النقص يسيرا ، ومضمـون حــق
المشتري في هذه الحالة يتمثل في الخيار بين إنقاص الثمن وفسخ العقد ، إلا أن الفسخ لا يكون إلا إذا كان
النقص قد بلغ حدا من الجسامة بحيث لو كان يعلمه المشتري لما تعاقد، وبالتالــي إذا لم يبلغ النقص هذا
الحد ، فليس أمام المشتري إلا المطالبة بإنقاص الثمن ، وذلك كله بناء على حكم الفقرة الأولى من المادة
365 من القانون المدني الجزائري .
ـ حالة زيادة المبيع :
تنص الفقرة الثانية من المادة 365 القانون المدني الجزائري على أنه إذا تبين أن قدر الشــيء
المبيع يزيد على ما ذكر بالعقد ، وكان الثمن مقدرا بحسب الوحدة ، وجب على المشتــري إذا كان المبيع
غير قابل للتقسيم أن يدفع ثمنا زائدا إلا إذا كانت الزيادة فاحشة ، ففي هذه الحالة يجوز له أن يطلب فسـخ
العقد ، كل هذا ما لم يوجد اتفاق يخالفه.
ويتبين من هذا أنه قد يحصل أن يكون المبيع المسلم للمشتــري زائدا عن المقدار المتفق عليه ،
فيسوى هذا الأمر بالاتفاق بين البائع والمشتري ، وفي حالة عدم وجود هذا الاتفــاق ، نميز بين أمرين
حيث إذا كان المبيع غير قابل للتقسيم أو كان تقسيمه يترتب عليه ضرر للبائع فعلى المشتري دفـع ثمنا
يتناسب مع الزيادة إلا إذا تبين أن الزيادة بلغت حدا من الجسامة بحيث لو كان يعلم بها المشتــري وقت
العقد لما أبرم العقد ، ومن ثم يجوز له أن يطلب فسخ العقد. إما إذا كان المبيع قابل للتقسيم فأن المشتري
لا يلتزم إلا بالمقدار المتفق عليه في العقد إذا كان الثمن مقدرا بالوحدة ، ولا يجـوز للمشتري أن يجبــر
البائع أن يسلمه المقدار الباقي في مقابل زيادة الثمن ، كما لا يجــوز للبائـع أن يجبر المشتري بأن يأخذ
القدر الزائد مقابل ثمن يدفعه ، ولكن إذا كان الثمن مقدرا في عقد البيع جملة واحدة ، فأن الزيادة تكون من
نصيب المشتري دون أن يدفع مقابلا لها والعلة في ذلك أن مقدار البيــع قد ورد على سبيـل الوصـف ،
والوصف لا يقابله شيء من الثمن ن كما أن المبيع كان في يد البائع وكان بمقدوره تقديره قبل بيعه.
د ـ تقادم الدعاوي الناشئة عن نقص المبيع أو زيادته
أخضع المشرع الجزائري الدعاوي الناشئة عن النقص أو الزيادة التي توجــد في المبيع أثنـاء
تسليمه إلى المشتري لتقادم قصير المدة حيث حدد المشرع سنة كاملة لرفع مثل هذه الدعاوي سواء التي
تثبت للمشتري أو للبائع ، والحكمة من ذلك استقرار المعاملات القانونية ، ومن ثم لا يبقى البائع مهددا
مدة طويلة من قبل المشتري مطالبا إياه بإنقاص الثمن أو فسخ عقد البيع ، ولا يبقى من جهة أخــرى
المشتري مهددا من قبل البائع مدة طويلة مطالبا إياه بتكملة الثمن . وقد بين المشــرع كل ذلك في نص
المادة 366 من القانون المدني التي جاء فيها على أنه ( إذا وجد في قدر المبيع نقص أو زيادة، فأن حق
المشتري في طلب إنقاص الثمن أو فسخ العقد ، وحق البائع في طلب تكملة الثمن يسقطان بالتقادم بعـد
مضي سنة من وقت تسليم المبيع تسليما فعليا).
ومدة التقادم القصير تبدأ منذ إتمام عملية التسليم الفعلي للمبيع إلى المشتــري ، وليس التسليم
الحكمي ، حيث أن اكتشاف النقص أو الزيادة من المشتري أو البائع لا يتحقق الا بإتمام عملية التسليـم
الفعلي للمبيع ( ) ، وإتمام عملية التسليم الفعلي تكون بوضع المبيع في حيازة المشتري.
أما الدعاوي التي أخضعها المشرع الجزائري لنص المادة 366 من القانون المدني فهي كالتالي :
ـ دعوي إنقاص الثمن : وهي دعوى تثبت للمشتري في حالة ما تبين وجود نقص في المبيع.
ـ دعوى فسخ عقد البيع وهي دعوى تثبت للمشتري أيضا في حالتين وهما حالة وجود نقص جسيم في
المبيع ، وهو النقص الذي لو كان يعلم به المشتري لما أبرم العقد ، وحالة وجود زيادة في المبيع إذا كان
لا يقبل التجزئة وثمنه مقدر بحساب الوحدة.
ـ دعوى تكملة الثمن : وهي دعوى تثبت للبائع إذا تبين وجود زيادة في المبيع وكان لا يقبل التجزئـة
وثمنه قد قدر بحساب الوحدة
هـ ـ مكان وزمان التسليم
* مكان التسليم
يتبين من المادة 282 من القانون المدني الجزائري أنه في حالة ما يكون المبيع شيئا معينا بالذات
وجب تسليمه في المكان الذي كان موجودا فيه هذا الشيء وقت قيام عقد البيع ، وإذا كان المبيع عبارة عن
منقول معينا بالذات لم يعين مكان وجوده وقت البيع فيكون مكان التسليم الموطن الذي يقيم فيه البائع ، أو
في المكان الذي يوجد فيه مركز أعمال البائع إذا كان البيع يتعلق بهذه الأعمال .
وإذا كان المبيع شيئا غير معين بالذات وإنما معين بالنوع فقط ، أو كــان حقــا مجردا كالحق
الشخصي حوله الدائن ، فمكان التسليم يكون كذلك في موطن البائع أو مركز أعماله إذا كان البيـع يتعلق
بهذه الأعمال ، وهذه القاعدة تطبق حيث لا يوجد اتفاق يحدد مكان التسليم ، أما إذا وجد فعلى البائـع أن
يقوم بتسليم المبيع في المكان المتفق عليه.
أما إذا كان الشيء المبيع واجب التصدير إلى المشتري ، فأن التسليم لا يتم إلا في حالـة وصول
المبيع الى المشتري إلا إذا وجد اتفاق يخالف ذلك ، حينئذ يكون الاتفاق هو الواجــب التطبيق ، وهذا ما
بينته المادة 368 من القانون المدني الجزائري التي نصت على أنه ( إذا وجب تصدير المبيع إلى المشتري
فلا يتم التسليم إلا إذا وصل إليه ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك).
* زمان التسليم
يجب أن يتم التسليم بمجرد انعقاد عقد البيع إذا لم يوجد اتفاق أو نص قانوني يقضي بغيــر ذلك
وذلك ما بينته المادة 281 من القانون المدني الجزائري في فقرتها الأولى التي نصت على أنه (يجب أن يتم
الوفاء فور ترتيب الالتزام نهائي في ذمة المدين ما لم يوجد اتفاق أو نص قانوني يقضي بغير ذلك)
و ـ نفقات التسليم
نصت المادة 283 من القانون المدني الجزائري على أن نفقات التسليم تقـع على عاتق المدين
والمدين بالتسليم هو البائع ، ومن ثم فأن نفقات التسليم يتحملها البائع إلى أن يتم التسليم ، ويدخل ضمن
هذه النفقات مصروفات الوزن والمقاس والكيل والعد ، إذا كان المبيع شيئا معينا بنوعه ولا يفرز إلا بأحد
الطرق السالفة الذكر ، وكذلك مصروفات حزم المبيع ونقله إلى مكان التسليم ، كما تدخل في هذه النفقات
الرسوم الجمركية وخاصة في الأشياء المصدرة ، ويعتبر ذلك هو الأصل في تحمل نفقات التسليم إلا إذا وجد
اتفاق أو نص قانوني يقضي بغير ذلك.
ك ـ نتائج تسليم المبيع وعدم تسليمه
إذا تم تسليم المبيع من البائع إلى المشتري تسليما قانونيا أو حكميا يكون البائع قد نفذ التزامه هذا
ويترتب على ذلك انتقال المسؤولية عن المبيــع من عهدة البائع وضمانه إلى عهدة المشتري في كل ما
يصيب المبيع .
أما إذا أخل البائع بالتزامه بتسليم المبيع فهو المسئول عما يصيب المبيع من ضرر سواء أجنبي أو
قوة قاهرة أو بسبب فعل البائع ، فإذا كان الضرر ناتج عن فعل البائع نفسه فيتحمل جزاء إخلاله بالتزامـه
بالتسليم ، أما إذا كان عدم التزام البائع بالتسليم يعود لهلاك المبيع بسبب أجنبي أو قوة قاهـرة فأننا نميز
هنا بين الهلاك الكلي والهلاك الجزئي.
فإذا كان هلاك المبيع كليا قبل التسليم فأن عقد البيع يفسخ ويسترد المشتري ثمن المبيع من البائع
إذا كان قد دفعه له وفقا لما نصت عليه المادة 369 من القانون المدني الجزائري ، ويستثنى من ذلك مـا
يلي :
ـ تماطل المشتري في تسليم المبيع رغم إنذار البائع له.
ـ اتفاق البائع والمشتري على نتيجة الهلاك.
ـ إذا كان المبيع في يد البائع وهو حابس له قانونا ، ما لم يكن الهلاك بفعل البائع.
أما إذا كان الهلاك جزئيا أي أنقص من قيمة المبيــع ، فللمشتري أن يطلب فسخ العقد إذا كـان
النقص جسيما بحيث لو تم قبل العقد لما أتم المشتري إبرام العقد ، وأما أن يبقي المبيع مع إنقاص الثمـن
وذلك ما جاء في المادة 370 من القانون المدني الجزائري التي نصت على ( إذا نقصت قيمـة المبيع قبل
تسليمه لتلف أصابه ، جاز للمشتري أما أن يطلب فسخ البيع إذا كان النقص جسيما بحيث لو طرأ قبل العقد
لما أتم البيع وأما أن يبقي البيع مع إنقاص الثمن ).

الفرع الثانــي التزام البائع بالضمان:
يشمل التزام البائع بالضمان نوعين من الضمان وهما : ضمان التعرض والاستحقاق ، وضمـان
العيوب الخفية.
أولا : ضمان التعرض والاستحقاق
الاستحقاق يعني أن يظهر بعد البيع أن لغير البائع حقا في المبيع مهما كان نوع هذا الحق ، سواء
كان حق ملكية كما لو ادعى الغير ملكية المبيع ، أو كان حقا عينيا آخر كما لو ظهر لغير البائع حق ارتفاق
على العقار المبيع أو أن المبيع مؤجرا قبل البيع ، وكل هذه الصور تشكل تعرضا قانونيا لأنه يستنــد إلى
حق ، كما قد يتصدى البائع أو الغير للمبيع في يد المشتري بالغصب أو السرقة دون وجهة حق ، وهذا ما
يعرف بالتعرض المادي( ).
ولقد جمع المشرع الجزائري ضمان التعرض الشخصي وضمان تعرض الغيـر في المادة 371 من
القانون المدني الجزائري التي جاء فيها ( يضمن البائع عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيـع كله أو
بعضه ســواء كان التعرض من فعله أو من فعل الغير يكون له وقت البيع حق على المبيع يعــارض به
المشتري ، ويكون البائع مطالبا بالضمان ولو كان حق ذلك الغير قد ثبت بعد البيع ، وقد آل إليه هذا
الحـق من البائع نفسه).
01 ـ ضمان التعرض الشخصي
إن البائع ملزم بموجب عقد البيع الصحيح بالامتناع عن أي عمل مادي أو قانوني مباشـر أو غير
مباشر من شأنه أن يحرم المشتري من الانتفاع بالمبيع كليا أو جزئيا ، ويكون التعرض ماديا إذا قام البائع
بأي عمل مادي من شأنه أن يؤثر على حيازة المشتري للمبيع دون استناده في ذلك إلى حق يدعيــه كأن
يغتصب البائع المبيع من المشتري ، أما التعرض القانوني فهو الذي يستند في إلى حق يدعيــه كأن يبيع
عقارا إلى المشتري ويسلمه له ثم يرفع دعوى استرداد قبل إتمام إجراءات الشهر والتسجيل .
وجزاء إخلال البائع بالتزامه بضمان التعرض الشخصي ، أنه إذا كان تعرضه قائما على سبب مادي
فللمشتري طلب التنفيذ العيني بإزالة ما وقع من تعرض ، أما إذا كان التعرض قانونيا فأن للمشتري في هذه
الحالة أن يواجه البائع على أساس التزامه بالضمان.
02 ـ ضمان تعرض الغير
يضمن البائع ضمان تعرض المشتري للغير ، إذا كان هذا التعرض يستند إلى حــق ثابت له وقت
البيع أو آل اليه بعد البيع من البائع نفسه وهو ضمان التعرض القانوني فقط ، ومن أجل أن يضمن البائـع
للمشتري تعرض الغير يجب توافر الشروط التالية :
ـ أن يكون التعرض قانونيا لا ماديا.
ـ أن يكون حق الغير سابقا على حق المشتري ، أو لاحقا عنه ولكنه مستمد من البائع.
ـ أن يقع التعرض فعلا ، لا أن يكون محتملا.
ـ إخطار المشتري البائع بالتعرض ويترتــب عن ذلك في حالـة عدم تمكن البائع من رد ادعاء الغير أن
يعوض للمشتري حسب درجة الاستحقاق كلي أو جزئي ، أما إذا لم يتدخل البائـع بعد إخطاره فيكون ملزما
بتعويض المشتري، وفي حالة عدم إخطار المشتري للبائع بالتعرض الواقـع له في الوقت المناسب وصدر
ضد المشتري حكما حاز قوة الشيء المقضي فيع ، فان حق المشتري في الضمـان يبقى قائما متمثلا في
التعويض إلا إذا أثبت البائع أنه لو تم إخطاره وتدخل في الدعوى لكان باستطاعته رد ادعاء الغير ، أو إذا
أثبت أن الحكم الصادر في الدعوى كان بتدليس من المشتري أو بخطأ جسيم منه.
ثانيا : ضمان العيوب الخفية
تنص المادة 379 من القانون المدني الجزائري على أن ( يكون البائع ملزما بالضمان إذا لم يشتمل
المبيع على الصفات التي تعهد بوجودها وقت التسليم إلى المشـتري أو إذا كان بالمبيـع عيب ينقص من
قيمته أو من الانتفاع به بحسب الغاية المقصودة منه حسب ما هو مذكور بعقد البيع ، أو حسب ما يظهـر
من طبيعته أو استعماله ، فيكون البائع ضامنا لهذه العيوب ولو لم يكن عالما بوجودها) .
ومن نص هذه المادة يتبين لنا أن التزام البائع لا يقتصر على أن تبقى حيازة المشتري حيازة هادئة
ومستقرة ، وإما عليه أن يضمن انتفاع المشتري بالمبيع انتفاعا كاملا ، وبالتالي إذا وجد عيب ينقص مـن
قيمة ومنفعة المبيع ، التزم البائع بضمان هذا العيب وذلك عن طريق التعويض .


01 ـ تعريف العيب
العيب هو آفة تصيب الشيء المبيع فتنقص من قيمته الاقتصادية ومن منفعيته ( )، والآفة مرض
يصيب المبيع كالسوس في الخشب والحبوب أو كثبوت أن السيارة المبيعة قد وقعت لها حادثــة ولم تعد
لحالتها الأصلية رغم تصليحها .
02 ـ شروط العيب الموجب للضمان
ـ أن يكون العيب خفيا أي أن المشتري لا يعلم به ولا يستطيع تبينه وقت البيع ، أما إذا اثبت البائــع أن
العيب كان ظاهرا في المبيع وقت تسلمه من المشتري ولم يبد أي اعتراض أو أن لا يكون العيب ظاهرا لكن
المشتري كان باستطاعته أن يتبين ذلك بنفسه ، فأن المشتري أسقط حقــه في الضمان ولا يكون البائع
ملتزما به .
ـ أن يكون العيب مؤثرا ، ومعنى ذلك أنه ينقص من قيمة المبيع أو من منفعته وفقا للغرض المذكـور في
عقد البيع أو وفقا لطبيعة المبيع أو لكيفية استعماله.
ـ أن يكون العيب قديما ، ويقصد بذلك أن البائع ملزم بضمان العيب القديم ، أي أن هذا العيب كان قبل أن
يستلم المشتري المبيع وليس بعد ذلك.
ـ أن يكون المشتري على غير علم به وقت التسليم ، ويعني ذلك أن البائع لم يعلم المشتري بالعيب ، كما
لا يمكن للمشتري أن يكتشفه ولو تفحص المبيع بعناية ، أما إذا كان المشتري يعلم بالعيب فأنـه ليس لـه
الحق في الرجوع على البائع بالضمان .
المطلب الثاني : التزامات المشتري
يكون المشتري ملزما بتنفيذ بعض الالتزامات إذا نفذ البائع التزاماته السابق الإشارة إليها ، والتزامات
المشتري يمكن حصرها في : الالتزام بدفع الثمن ودفه نفقات وتكاليف البيع ، وكذا الالتزام بتسلم المبيع.



الفرع الأول : التزام المشتري بدفع الثمن وبالنفقات
يتضمن هذا الفرع عنصرين أساسيين وهما :
ـ التزام المشتري بدفع الثمن
ـ التزام المشتري بدفع نفقات وتكاليف البيه
أولا : الالتزام بدفع الثمن
يعرف الثمن بأنه المبلغ النقدي الذي يدفعه المشتري للبائع في مقابل امتلاكه للشيء أو حق مالي ،
ويشترط فيه أن يكون نقديا ومقدرا أو قابلا للتقدير وأن يكون جديا وحقيقيا.
01 ـ زمان ومكان الوفاء بالثمن
نصت المادة 388 من القانون المدني الجزائري على أنه يكون ثمن المبيع مستحقا في الوقت الذي
يقع فيه تسليم المبيع ، ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك.
كما نصت المادة 387 من نفس القانون السابق ذكره على أنه يدفع ثمن البيع مكان تسليـم المبيع
ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك، فإذا لم يكن ثمن المبيع مستحقا وقت تسليم المبيع وجب الوفاء
به ، في المكان الذي يوجد فيه موطن المشتري وقت استحقاق الثمن.
ويتضح من نص المادتين السابقتين أن تحديد زمان ومكان دفع الثمن يعــود في الأصل إلى إرادة
الطرفين وما اتفقا عليه ، فإذا لم يتفقا على زمان ومكان الوفاء بالثمن وجب الرجــوع إلى ما يقضي به
العرف عادة ، فإذا لم يوجد فان زمان دفع الثمن قانونا هو الوقت الذي يتم فيه تسلم المبيع، ويكون مكـان
الوفاء بالثمن قانونا ، سواء كان كله أو القسط المعجل منه في المكان الذي يلتزم البائع بتسليم المبيـع فيه
02 ـ حق المشتري في
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو
 

أحكام عقد البيع في التقنين المدني الجزائري

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
منتدى العلوم القانونية و الإدارية :: قسم السنة الثالثة :: منتدى المحاضرات القانونية للسنة الثالثة"-"
منتدى العلوم القانونية و الإدارية :: قسم السنة الثالثة :: منتدى المحاضرات القانونية للسنة الثالثة"+"